清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何處理？

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

一、土地增值稅的核定征收

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)該按照核定征收率不低于5%對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

下面是針對稅務(wù)師稅法Ⅰ考試的知識(shí)點(diǎn)舉出的例題，供大家深入理解考點(diǎn)，希望大家能結(jié)合習(xí)題掌握知識(shí)點(diǎn)，希望對大家有所幫助。

【例題·綜合分析題】2018年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設(shè)的W項(xiàng)目進(jìn)行清算。該項(xiàng)目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施）。該項(xiàng)目2016年4月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收。

2016年5月該公司開始銷售W項(xiàng)目，截止清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米，取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對W項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。

經(jīng)審核，W項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計(jì)8240萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元；管理費(fèi)用4000萬元，銷售費(fèi)用4500萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用3500萬元（其中利息支出3300萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明）。

已知：W項(xiàng)目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。W項(xiàng)目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬元。其他各項(xiàng)稅費(fèi)均已及時(shí)足額繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2%，不考慮印花稅。（2018年）

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

1.W項(xiàng)目的清算比例是（    ）。

A. 83.33%

B. 88.24%

C. 94.44%

D. 100.00%

【答案】B

【解析】清算比例=已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積÷整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積×100%=15000.8÷17000×100%=88.24%。

2.W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（    ）萬元。

A. 285.71

B. 310.71

C. 2666.67

D. 2691.67

【答案】A

【解析】增值稅=50000÷（1+5%）×5%=2380.95（萬元），W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=2380.95×（7%+3%+2%）=285.71（萬元）。

3.W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用金額（    ）萬元。

A. 2050.70

B. 2324.00

C. 3937.27

D. 4462.00

【答案】A

【解析】允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8240×88.24%=7270.98（萬元）

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=15000×88.24%=13236（萬元）

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)=（7270.98+13236）×10%=2050.70（萬元）。

4.W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)（    ）萬元。

A. 22843.39

B. 22868.39

C. 26944.79

D. 26969.79

【答案】C

【解析】W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=7270.98+13236+2050.70+285.71+（7270.98+13236）×20%=26944.79（萬元）。

5.W項(xiàng)目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅（    ）萬元。

A. 5911.22

B. 5922.46

C. 7945.07

D. 7961.32

【答案】B

【解析】不含增值稅收入=50000-2380.95=47619.05（萬元）

增值額=47619.05-26944.79=20674.26（萬元）

增值率=20674.26÷26944.79×100%=76.73%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

W項(xiàng)目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46（萬元）。

6.關(guān)于W項(xiàng)目清算，下列說法正確的有（    ）。

A. 該公司清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

B. 對該項(xiàng)目的清算進(jìn)行審核鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)只能由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)指定

C. 該公司應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

D. 該公司可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對清算項(xiàng)目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》

E. 對于該公司委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對清算項(xiàng)目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須采信鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容

【答案】ACD

【解析】選項(xiàng)B：納稅人也可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證清算項(xiàng)目。選項(xiàng)E：稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。