房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理的計稅方法有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理的計稅方法有：

1.一般計稅方法——差額計稅

（1）適用范圍（一般納稅人）：

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目——可選擇一般計稅方法。

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項目——適用一般計稅方法。

（2）銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）。

【解釋】“支付的土地價款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

（3）預(yù)繳稅款：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%

（4）進項稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其進項稅額可一次性抵扣。

【總結(jié)】差額計稅，3%預(yù)繳，2019年4月1日后稅率為9%。

2.簡易計稅方法——全額計稅（5%）

（1）適用范圍

一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目——可選擇簡易計稅方法；

小規(guī)模納稅人銷售房地產(chǎn)新、老項目——適用簡易計稅方法。

（2）計稅方法

①銷售額為取得的全部價款和價外費用，不得扣除對應(yīng)的土地價款。（全額）

②應(yīng)在收到預(yù)收款時，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

應(yīng)納稅款=銷售額÷（1+5%）×5%-已預(yù)繳稅款

【提示】全額計稅，3%預(yù)繳，5%繳納。

【提示】一般納稅人一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。