個人住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額怎么計算？

財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，計算納稅。

對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

1、以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。

2、納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

（1）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

（2）合理費用指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用（有扣除限額）、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

下面是注冊會計師考試的例題，為大家說明這個知識點在考試中的應(yīng)用，供大家深入理解考點。

【例題·計算題】孫老師是甲市居民，于2014年2月以50萬元購得一處臨街商鋪，同時支付相關(guān)稅費1萬元，購置后一直對外出租。2019年5月，將臨街商鋪改租為賣，轉(zhuǎn)讓給他人，簽訂了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，合同中注明含增值稅轉(zhuǎn)讓價格為80萬元，經(jīng)相關(guān)評估機構(gòu)評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80%。

要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。

問題（1）：孫老師轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的增值稅、城建稅、教育費附加和地方教育附加。

問題（2）：孫老師轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。

問題（3）：孫老師轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。

問題（4）：孫老師轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的個人所得稅。

【答案】

個人轉(zhuǎn)讓購置的商鋪，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。

（1）應(yīng)納增值稅＝（80－50）÷（1＋5%）×5%＝1.43（萬元）

城建稅、教育費附加和地方教育附加合計＝1.43×（7%＋3%＋2%）＝0.17（萬元）

（2）應(yīng)納印花稅＝80×0.05%＝0.04（萬元）

（3）可扣除項目＝70×80%＋0.17＋0.04＝56.21（萬元）

增值額＝（80－1.43）－56.21＝22.36（萬元）

增值率＝22.36/56.21×100%＝39.78%

應(yīng)納土地增值稅＝22.36×30%＝6.71（萬元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

（4）應(yīng)納稅所得額＝（80－1.43）－（50＋1）－0.17－0.04－6.71＝20.65（萬元）

轉(zhuǎn)讓商鋪繳納個稅＝20.65×20%＝4.13（萬元）

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。