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計算題

某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變)，每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。

該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格

(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式(利率為8%)承擔還款義務;二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)

【正確答案】 (1)求解2013年10月1日再次抵押價值

再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款

1)2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，

收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，可得2013奶奶10月1日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)

2)求解已抵押貸款余額

先求年償還額

600=A/6%×[1-1/1.0610]

A=81.52

剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)

3)2013年10月1日再次抵押價值

=5827.28-455.08/0.5

=4917.12(萬元)

(2)求解正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(購買者購買后按原償還方式承擔還款義務方式，月償還額按照市場利率折現(xiàn)計算現(xiàn)值)

(3)求解正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(購買者一次性償還剩余貸款后購買方式)

2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為

減去已抵押貸款余額

V=560/8%×[1-1/(1+8%)35]=6526.56(萬元)

可得購買者一次性償還剩余貸款后購買價格為6526.56-455.08=6071.48萬元。

(按照貸款利率計算折現(xiàn)現(xiàn)值)

P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)

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