各位要參加2020年房產(chǎn)估價師考試的考生們看過來哦！今天幫考網(wǎng)要給各位考生分享2020年房產(chǎn)估價師考試《理論與方法》的每日一練，感興趣的考生趕快來圍觀哦！

單選題

1、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

2、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風(fēng)險報酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

3、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

4、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

A、536

B、549

C、557

D、816

5、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%下的價格為4920元/m2;若該房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%，則其價格最接近于( )元/m2。

A、3816

B、3899

C、4087

D、4000

【參考答案及解析】

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100×(1-40%)=60(萬元)，n=40-8=32(年)，V=60/8%×[1-1/(1+8%)32]=686.10(萬元)。參見教材P221。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(萬元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(萬元)。參見教材P221。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。(1)先根據(jù)未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21(萬元);(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(萬元)。參見教材P221。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(萬元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(萬元)。參見教材P221。

5、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公式，

Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}

代入數(shù)據(jù)得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。參見教材P224。

好了，以上就是2020年房產(chǎn)估價師考試《理論與方法》每日一練（5）的全部內(nèi)容了，如果各位考生還有不清楚的地方，可以進入幫考網(wǎng)咨詢了解哦！