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多項(xiàng)選擇題

1、收益法根據(jù)資本化類(lèi)型的不同，分為( )。

A、直接資本化法

B、投資法

C、報(bào)酬資本化法

D、利潤(rùn)法

E、市場(chǎng)法

2、預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為170萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則下列說(shuō)法中正確的有( )。

A、該房地產(chǎn)未來(lái)第30年的年凈收益小于零

B、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限大于22年

C、該房地產(chǎn)的收益價(jià)值小于1276.47萬(wàn)元

D、該房地產(chǎn)的收益價(jià)值大于875萬(wàn)元

E、該房地產(chǎn)的資本化率為18%

3、評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有( )。

A、收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期

B、收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期

C、凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D、凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

E、凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金

4、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，正確的有( )。

A、住宅凈收益通常基于租賃收入測(cè)算

B、有效毛收入=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入

C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

D、重置提撥款不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

E、空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算

【參考答案及解析】

1、【正確答案】 AC

【答案解析】 本題考查的是收益法的含義。根據(jù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，或者說(shuō)資本化類(lèi)型的不同，收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。參見(jiàn)教材P215。

2、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A-(n-1)b=0，170-8(n-1)=0，n=22.25。V=(170/8%-8/8%2)[1-1/(1+8%)22.25]+8/8%×22.25/(1+8%)22.25=1118.59(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P227～228。

3、【正確答案】 AE

【答案解析】 本題考查的是收益法估價(jià)參數(shù)。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益為市場(chǎng)租金減去合同租金。參見(jiàn)教材P240、254。

4、【正確答案】 AE

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。選項(xiàng)B，有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入;選項(xiàng)C，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊，這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了;選項(xiàng)D，重置提撥款是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的一種。參見(jiàn)教材P252～253。

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