各位要參加2020年房產估價師考試的考生們看過來哦！今天幫考網要給各位考生分享2020年房產估價師考試《理論與方法》的每日一練，感興趣的考生趕快來圍觀哦！

計算題

1、甲公司6年前取得一宗土地的使用權，使用期為40年，并屆時與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。 據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

2、某商店的土地使用期限為40年，自2013年8月起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為2000m2。一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為90%，報酬率為10%，折現率為12%。請計算該商場2016年8月帶租約出售時的正常價格。

【參考答案及解題步驟】

1、【正確答案】 ①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元

②收益年限=40-6=34年

③辦公樓現值為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬元

(2)計算乙方的使用權價格

①乙方使用權年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元

②乙方使用權剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用權剩余收益年限價格為：

V=A/Y[1-1/(1+ Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元

(3)甲方權益價格=辦公樓現值-乙方使用權價格=1528.92-689=839.92萬元

2、【正確答案】 (1)商店一層價格的測算：

租賃期限內年凈收益=2000×180×90%×(1-25%)×12=291.6(萬元)

租賃期限外年凈收益=2000×200×90%(1-25%)×12=324(萬元)

V=291.6/10%[1-1/1.13]+324/10%[1-1/1.134]/(1+12%)3=2941.1(萬元)

(2)商店二層價格的測算：

年凈收益=2000×120×90%×(1-25%)×12=194.4(萬元)

V=194.4/10%[1-1/1.137]=1886.8(萬元)

該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=2941.1+1886.8=4827.9(萬元)

好了，以上就是2020年房產估價師考試《理論與方法》每日一練（17）的全部內容了，如果各位考生還有不清楚的地方，可以進入幫考網咨詢了解哦！