土地增值稅應納稅額怎么計算？

（一）土地增值稅應納稅額額計算：

應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（二）需要稅務機關，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅的四種情形：

納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的。

2、提供扣除項目金額不實的。

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

4、舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

下面給大家提供兩道注會稅法考試的例題，供大家深入理解考點，希望大家能結合習題掌握知識點，希望對大家有所幫助。

【例題·單選題】2016年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得不含增值稅銷售收入14 000萬元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用費及開發(fā)成本合計為4 800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為最高比例；準予扣除的有關稅金770萬元。該商品房應繳納的土地增值稅為（    ）萬元。

A.2256.5                                   

B.2445.5

C.3070.5                                            

D.3080.5

【答案】B

【解析】（1）計算扣除金額＝4 800＋4 800×10%＋770＋4 800×20%＝7 010（萬元）；

（2）計算土地增值額＝14 000－7 010＝6 990（萬元）；

（3）計算增值率＝6 990÷7 010×100%＝99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%；

（4）應納土地增值稅＝6 990×40%－7 010×5%＝2 445.5（萬元）。

【例題·計算題】某工業(yè)企業(yè)是增值稅小規(guī)模納稅義務 人，2016年9月1日轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入12 000萬元。2008年建造該辦公樓時，為取得土地使用權支付金額3 000萬元，發(fā)生建造成本4 000萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準的房地產(chǎn)評估機構評估后，確定該辦公樓的重置成本價為8 000萬元。

（其他相關資料：產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60%。納稅人選擇簡易辦法繳納增值稅。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）請解釋重置成本價的含義。

【答案】重置成本價的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

（2）計算土地增值稅時該企業(yè)辦公樓的評估價格。

【答案】

計算土地增值稅時該企業(yè)辦公樓的評估價格＝8 000×60%＝4 800（萬元）

（3）計算土地增值稅時允許扣除的稅金及附加。

【答案】應納增值稅＝12 000×5%＝600（萬元）

應納城市維護建設稅＝600×5%＝30（萬元）

應納兩個附加費＝600×（3%＋2%）＝30（萬元）

可扣除稅金及附加＝30＋30＝60（萬元）

【提示】如果為含稅收入，

應納增值稅＝12 000÷（1+5%）×5%＝571.43（萬元）

可扣除稅金及附加＝57.14（萬元）

（4）計算土地增值稅時允許扣除的印花稅。

【答案】

計算土地增值稅時可扣除的印花稅＝12 000×0.5‰＝6（萬元）

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

【答案】

計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)＝4 800＋3 000＋60＋6＝7 866（萬元）

（6）計算轉(zhuǎn)讓辦公樓應繳納的土地增值稅。

【答案】轉(zhuǎn)讓辦公樓的增值額＝12 000－7 866＝4 134（萬元）

增值率＝4 134÷7 866×100%＝52.56%

選擇稅率第二檔

應納土地增值稅＝4 134×40%－7 866×5%＝1 653.6－393.3＝1 260.3（萬元）