什么是土地增值稅納稅人？

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（統(tǒng)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。

要點(diǎn)1：必須發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，才觸發(fā)土增納稅義務(wù)。

要點(diǎn)2：必須是賣方，才承擔(dān)土增納稅義務(wù)。

規(guī)則1：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，要征土增稅，出讓國有土地使用權(quán)的行為，不征土增稅。

規(guī)則 2：單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，要征土增稅，轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，也要征土增稅。

規(guī)則3：有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，要征土增稅。繼承、贈(zèng)與等無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為，不征土增稅。

說明1：關(guān)于贈(zèng)與

實(shí)際上不征收土地增值稅的贈(zèng)與行為只包括：

① 親屬之間贈(zèng)與：贈(zèng)與直系親屬，或直接贍養(yǎng)義務(wù)人。

② 間接公益贈(zèng)與：通過境內(nèi)非營利社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)，贈(zèng)與教育、民政等社會福利公益事業(yè)。

說明2：關(guān)于繼承

不征稅情形1：

下列行為，不發(fā)生權(quán)屬變更，不征收土地增值稅

知識比較：抵押和抵債

【抵押不征稅】房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，抵押人不交土地增值稅，債權(quán)人不交契稅。

【抵債才征稅】抵押期滿，若以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，抵押人要交土地增值稅，債權(quán)人要交契稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自用行為：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品）：

用于自用或出租等商業(yè)用途，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

于職工福利/獎(jiǎng)勵(lì)/對外投資/利潤分配/抵償債務(wù)/非貨交換等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，視同銷售，征收土地增值稅。

知識總結(jié)：房企開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

不征稅情形2：

下列行為屬于房屋的建設(shè)行為，不是轉(zhuǎn)讓行為：

① 房地產(chǎn)代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向客戶收取代建收入的行為，不征土地增值稅。

② 合作建房行為，一方出地，一方出資金，合作建房：建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

特殊的行為1：房地產(chǎn)的交換

（1） 房地產(chǎn)交換，要征土地增值稅。

（2） 居民個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

特殊的行為2：企業(yè)改制重組

上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策，不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。