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單項(xiàng)選擇題

1、采用成本法估價(jià)時(shí)，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是( )。

A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)

B、從估價(jià)的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C、投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

D、投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為( )。

A、土地成本+建設(shè)成本

B、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C、土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用

D、土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

3、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價(jià)值為( )萬元。

A、2651.52

B、2667.75

C、2705.63

D、2771.49

4、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購建價(jià)格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為( )萬元。

A、939.56

B、947.80

C、952.51

D、986.84

5、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。

A、7.90%

B、11.08%

C、11.83%

D、13.73%

答案

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資成本有所不同，是在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)等;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，從估價(jià)的角度看，為了使評(píng)估價(jià)值客觀合理，通常需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的開發(fā)利潤分開，不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息;選項(xiàng)D正確，投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。參見教材P294。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為：土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用。參見教材P298。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。綜合樓價(jià)值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)×25%，解得綜合樓價(jià)值V=2651.52(萬元)。直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)，只有前兩項(xiàng)。參見教材P298。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。V=200+500+50+3%V+6%V+(200+500+50+3%V)×15%，V=952.512(萬元)。參見教材P298。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬;投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(萬元)，銷售費(fèi)用3000×2%=60(萬元)，銷售稅費(fèi)3000×5.5%=165(萬元)，銷售利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬元)，銷售利潤率=332.39/3000=11.08%。參見教材P298。

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