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單項選擇題

1、房地產開發(fā)項目的開發(fā)期，由( )兩個階段組成。

A、建造期與經營期

B、準備期與經營期

C、準備期和建造期

D、建造期和經營準備期

2、下列房地產投資項目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是( )。

A、建安工程費

B、土地費用

C、空置率

D、容積率

3、某房地產開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為( )元/m2。

A、3000

B、5000

C、7500

D、8000

4、某房地產開發(fā)項目的占地面積2000m2，土地總價2600萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/m2，預測銷售價格為12000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為( )。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

5、某房地產開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為( )元/m2。

A、2350.00

B、2937.50

C、3250.00

D、4062.50

答案

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產開發(fā)項目的開發(fā)期，由準備期和建造期兩個階段組成。參見教材P214。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素包括購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。選項ABD均為開發(fā)投資的不確定性因素。參見教材P216。

3、【正確答案】 C

 【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。最高土地取得價格=(8000-3000)×10000×1.5/10000=7500。參見教材P217。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P218。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。總建筑面積=10000×4=40000m2，可銷售面積=40000×80%=32000m2，銷售單價×銷售量=固定成本+單位變動成本×建筑面積，設單位變動成本為X，0.45×32000=5000+40000x，X=0.235(萬元/m2)。參見教材P218。

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