不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)交付有哪些注意事項(xiàng)？

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。

動(dòng)產(chǎn)交付是指將動(dòng)產(chǎn)的占有移轉(zhuǎn)給受讓人的法律事實(shí)。因?yàn)榻桓毒褪钦加械囊妻D(zhuǎn)，故也被稱(chēng)為占有的交付。交付的法律意義是公示，即表示動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更及移轉(zhuǎn)的法律事實(shí)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記

1. 更正登記和異議登記

（1）更正登記

主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤。

處理：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

（2）異議登記

主體：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人申請(qǐng)。

失效：申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

提示：異議登記并不能阻礙權(quán)利人行使其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。

責(zé)任：異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

2. 預(yù)告登記：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生“物權(quán)效力”。

未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

【提示】預(yù)告登記失效：

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。

（二）動(dòng)產(chǎn)交付

1. 現(xiàn)實(shí)交付：出讓人將其直接管理支配下的動(dòng)產(chǎn)“現(xiàn)實(shí)地移轉(zhuǎn)”給受讓人。

2. 交付替代——觀念交付：

（1）簡(jiǎn)易交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

例如：買(mǎi)方先租后買(mǎi)。

承租人甲想要購(gòu)買(mǎi)租用的相機(jī)，遂與出租人乙訂立買(mǎi)賣(mài)合同，由于甲已占有該相機(jī)，為了節(jié)約交易成本，乙向甲轉(zhuǎn)讓相機(jī)所有權(quán)時(shí)，自不必先令甲返還，然后再向甲交付。

物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間：轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)的法律行為生效時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同生效時(shí)。

（2）占有改定

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。

例如：賣(mài)方先賣(mài)后借。

甲購(gòu)買(mǎi)乙的相機(jī)，買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，乙表示相機(jī)已歸甲，但要求甲讓自己再用一個(gè)月，甲同意。說(shuō)明此處存在一個(gè)借用合同，意味著乙的身份發(fā)生改變了，不再是賣(mài)方了，變成了相機(jī)的借用方，表面看起來(lái)乙尚未向甲交付相機(jī)，但實(shí)際上已通過(guò)占有改定的方式交付。

【提示】物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間：第二個(gè)借用（租賃）合同生效時(shí)視為交付。

（3）指示交付

在設(shè)立和轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，如果動(dòng)產(chǎn)尚為第三人所占有，則出讓人可將其對(duì)第三人享有的返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，以代替動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)交付。

【示例】甲企業(yè)將一套生產(chǎn)設(shè)備租給乙企業(yè)使用，租期未滿(mǎn)，甲企業(yè)將該設(shè)備賣(mài)給了丙企業(yè)，并在買(mǎi)賣(mài)合同中約定將甲企業(yè)對(duì)乙企業(yè)享有的返還該設(shè)備的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙企業(yè)。

【解析】屬于指示交付。