什么是買(mǎi)賣(mài)不破租賃？

買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，承受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

（突破合同相對(duì)性：承租人可對(duì)抗新的所有權(quán)人）

（1）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。（不限于房屋）

（2）出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

【提示】租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：①房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；②房屋在出租前已被法院依法查封的。

以案說(shuō)法：

2011年12月，經(jīng)中介介紹，鎮(zhèn)江市民邵xx與楊xx、滕xx達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，房屋價(jià)款60萬(wàn)元，當(dāng)日給付購(gòu)房定金2萬(wàn)元，雙方約定于2012年4月20日交付房屋。實(shí)際上，在2011年5月，滕xx已將該房屋出租給顏xx，而且一租8年。顏xx一次性給付租金6萬(wàn)元，但其未實(shí)際入住，房屋仍然是毛坯狀態(tài)。

合同簽訂后，邵xx陸續(xù)支付房款48萬(wàn)元，并于2012年1月10日辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，但是過(guò)戶歸過(guò)戶，能不能實(shí)際交付又是一回事。2012年3月的一天，邵xx然接到法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和民事裁定書(shū)，要求其停止支付滕xx、楊xx應(yīng)收的房款，他這才意識(shí)到自己所購(gòu)房屋有問(wèn)題，便委托律師發(fā)出律師函，通知滕xx、楊xx不再支付剩余房款，且要求按照合同約定交付房屋，履行瑕疵擔(dān)保義務(wù)等。后又向法院起訴，要求實(shí)際交付房屋，清算水電氣等費(fèi)用，并賠償損失.“買(mǎi)房時(shí)中介說(shuō)這個(gè)房子價(jià)格合算，還帶我去現(xiàn)場(chǎng)看了房子，是毛坯房，沒(méi)想到會(huì)存在租賃情況。”邵xx對(duì)無(wú)法實(shí)際取得房屋煩惱不已。

經(jīng)過(guò)審理，潤(rùn)州法院根據(jù)《合同法》、《民法通則》買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則以及違約責(zé)任的有關(guān)規(guī)定，判決駁回邵xx要求交付房屋的請(qǐng)求，由楊xx支付違約金2.6萬(wàn)元。

法官釋法：

買(mǎi)賣(mài)不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

《合同法》規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，就本案而言，在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但原租賃合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效!所以邵*雙要求實(shí)際交付房屋的訴訟請(qǐng)求是得不到法院支持的。同時(shí)滕*明、楊*華在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)邵*雙隱瞞該房已出租的事實(shí)，導(dǎo)致未能按約定交付房屋，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。