2021年房產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間還沒(méi)有出來(lái)，考生們還是應(yīng)該平常心對(duì)待，正常備考不受影響。接下來(lái)，幫考網(wǎng)帶來(lái)了2021年房產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)分享-比較法估價(jià)的操作步驟，一起來(lái)看看!

一、比較法估價(jià)的操作步驟

(一)收集交易實(shí)例;

(二)選取可比實(shí)例;

(三)建立比較基礎(chǔ);

(四)進(jìn)行交易情況修正;

(五)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;

(六)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

(七)計(jì)算比較價(jià)值。

步驟(一)～(六)是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格處理：

價(jià)格換算使可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間的內(nèi)涵和形式口徑一致，相互可比。(建立比較基礎(chǔ))

價(jià)格修正，把可比實(shí)例非正常成交價(jià)格處理成正常價(jià)格。(交易情況修正)

價(jià)格調(diào)整，對(duì)價(jià)格“參考系”調(diào)整，從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格。(市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整)

二、適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式

(一)適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式

新開(kāi)發(fā)的房地價(jià)值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(二)適用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(三)適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式

新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值=待開(kāi)發(fā)土地成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(四)適用于在建工程的基本公式

在建工程價(jià)值=土地成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

其中，已投入的建設(shè)成本是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之前已投入的各項(xiàng)建設(shè)成本;管理費(fèi)用、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是已投入的建設(shè)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn);銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)應(yīng)視項(xiàng)目具體情況而定。

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