抵押與租賃的關(guān)系是什么？

1. 出租在先，抵押在后（在后抵押不破在先租賃）

原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效（抵押物雖可折價、拍賣、變賣，但抵押物新所有權(quán)人無權(quán)要求承租人返還租賃物）。

【案例】2018年1月 1日，如意公司將其房屋出租給希月公司，租期為1年。 2018年5月1日，如意公司以該房屋設(shè)定抵押向A銀行借款300萬元，借款期限3個月，當(dāng)日雙方 辦理了抵押登記手續(xù)。2018年8月1日，如意公司到期不能還本付息。經(jīng)A銀行同意，如意公司將該房屋作價400萬元出售給星辰公司，并于2018年8月1日辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但如意公司未將此事告知希月公司。

【問】星辰公司有權(quán)要求希月公司搬出房屋嗎？

【答】無權(quán)，由于出租在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人星辰公司繼續(xù)有效，在2019年1月1日之前，星辰公司無權(quán)要求希月公司搬出房屋。

2. 抵押在先，出租在后

該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

（1）抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；

（2）抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

【案例】2018年3月1日，趙某以一套房屋為張某設(shè)定了抵押，辦理了抵押登記。同年4月1日，趙某將該房屋租給不知情的李某，租期6個月。2018年6月1日，張某實現(xiàn)抵押權(quán)時，要求李某搬離房屋。

【問】李某的租賃權(quán)能不能對抗張某的抵押權(quán)？

【答】抵押在先，租賃在后的，所以租賃關(guān)系不能對抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。

下面給大家提供一道注冊會計師考試的真題，希望大家認真理解，仔細分析。

【2014年注冊會計師考試真題（節(jié)選）】

 2007年11月，A公司向B銀行借款2000萬元，期限2年；A公司將其所屬一棟房屋作為抵押并辦理了抵押權(quán)登記。2008年1月，A公司與C公司簽訂書面合同，將該房屋出租給C公司，租期3年……后A公司無力清償對B銀行的借款。經(jīng)B銀行同意，A公司于2009年底與E公司簽訂買賣合同……A公司與E公司于2010年1月6日依約辦理了房屋過戶手續(xù)。E公司要求C公司騰退房屋……

【問題】C公司能否以“買賣不破租賃”為由拒絕E公司騰退房屋的要求？并說明理由。

【回答】C公司不能以“買賣不破租賃”為由拒絕E公司騰退房屋的要求。據(jù)規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)定后抵押財產(chǎn)出租的，租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。