特定事項的稅務(wù)處理按照什么方法進行？

特定事項的稅務(wù)處理按照合作建房、合作分房，首次分配開發(fā)產(chǎn)品時；合作建房、合作分錢；投地建房、合作分房；土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅等方法處理，具體包括：

1. 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定處理：

2. 投地建房、合作分房

企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按取得的開發(fā)產(chǎn)品公允價值（包括首次取得和以后應(yīng)取得的）計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

3. 土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅

（1）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補。

（2）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

退稅計算方法：

（1）該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分?jǐn)偅唧w按以下公式計算：

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?span>

=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（2）該項目各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補充扣除的土地增值稅；

企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；

當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

（3）按照上述方法進行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額為正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（4）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。