1、假設(shè)開發(fā)法的含義

概念

也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法

本質(zhì)

與收益法相同 ，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值

具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額

2、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

理論依據(jù)

預(yù)期原理和地租原理(一次性的剩余價(jià)格)

表現(xiàn)形式

評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法

兩者主要區(qū)別

成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值

3、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象

適用對象

凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)

具體包括

可供開發(fā)建設(shè)的土地

在建工程

可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)

不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項(xiàng)目

應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)

如仍需要估價(jià)，一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中特別提示

【2007年真題】

對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。 ( 　)

【答案】 √

4、假設(shè)開發(fā)法適用的條件

假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(兩要點(diǎn))

是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用在則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測了開發(fā)完成后的價(jià)值

外部條件-良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境(三方面)

要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策(包括有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃)

要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄)