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2014年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

問題：

1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

考點(diǎn)分析：比較法的可比實(shí)例的選取+收益法價(jià)值形成過程的注意問題

【參考答案】

1.不能直接將其選作可比實(shí)例(1分)。原因如下：

(1)雖然商場(chǎng)與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

(2)商場(chǎng)與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);

(3)商場(chǎng)與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

(4)商場(chǎng)與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場(chǎng)與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場(chǎng)與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場(chǎng)剩余部分招商管理費(fèi)較高，與臨街鋪面可能不同。(2分)

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材182～183頁(yè)。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

(1)租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正常客觀的市場(chǎng)租金計(jì)算。(2分)

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無形收益。(2分)

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材257～258頁(yè)。

3.(1)確定自營(yíng)部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場(chǎng)的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。(實(shí)際和客觀的差別)

(3)測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

(4)確定合理的收益期限，在該商場(chǎng)的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。

(5)還要注意正常商業(yè)利潤(rùn)的合理剝離。(3分)

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材254頁(yè)。

試題總結(jié)：商業(yè)用途、商住用途、寫字樓、酒店考得多一些。住宅會(huì)增加劃撥地、在建工程等情況，同時(shí)比較法和收益法兩種方法同時(shí)使用。必須有一些復(fù)雜的內(nèi)容、出租、抵押、征收等，有自己獨(dú)特的問題，如收取較高的管理費(fèi)。

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