各位要參加2020年房地產(chǎn)估價師考試的小伙伴們注意啦！今天幫考網(wǎng)要給各位小伙伴分享2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》的每日一練，感興趣的小伙伴趕快來看看哦！

一、2017年3月15日，某房地產(chǎn)估價公司接受一在建寫字樓的價值評估工作。原開發(fā)商A公司因資金問題無能力完成后續(xù)開發(fā)工作，欲轉(zhuǎn)讓在建工程，甲注冊房地產(chǎn)價師經(jīng)過現(xiàn)場踏勘，選用了假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程，根據(jù)本項目估價的目的及估價對象的具體情況，本次估價采用了被迫轉(zhuǎn)讓前提。

根據(jù)A公司提供開發(fā)建設(shè)成本和未完成工作情況，甲估價師選用了成本法測算在建工程開發(fā)完成后的價值，并運(yùn)用動態(tài)方法進(jìn)行了折現(xiàn)，折現(xiàn)率取同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)項目所要求的平均報酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費(fèi)。

問題：1.如何確定后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期?

2.在估價過程中，甲犯了哪些錯誤?

考點(diǎn)分析：假設(shè)開發(fā)法的價值形成過程。

【參考答案】

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期，起點(diǎn)是取得估價對象的日期，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。根據(jù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和社會平均值，預(yù)測后續(xù)建設(shè)期，但銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經(jīng)營期。

2.估價師主要錯誤有：

(1)估價前提錯誤，應(yīng)是自愿轉(zhuǎn)讓前提。

(2)動態(tài)分析不應(yīng)扣減投資利息和投資利潤，因為折現(xiàn)率已經(jīng)包含這兩項。

(3)開發(fā)完成后價值用成本法錯誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現(xiàn)率取平均報酬率錯誤，應(yīng)是平均收益率。

二、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡。

請問：

1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

答案：

1.錯誤有：

(1)應(yīng)采用符合估價時點(diǎn)市場情況的各項成本費(fèi)用。

(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

(3)利潤應(yīng)是估價時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

2.還應(yīng)將重置價格減去折舊：

(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

好了，以上就是2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》每日一練（一）的全部內(nèi)容了，如果各位小伙伴還有不清楚的地方，可以進(jìn)入幫考網(wǎng)咨詢了解哦！