各位要參加2020年房地產(chǎn)估價師考試的小伙伴們注意啦！今天幫考網(wǎng)要給各位小伙伴分享2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》的每日一練，感興趣的小伙伴趕快來看看哦！

【練習(xí)1】

某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在估價時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

問題：

1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

答案：

1.錯誤

(1)由于三個交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);

(2)未說明三個交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個可比實(shí)例的平均值作為估價對象的年凈收益)。

2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

【練習(xí)2】

甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得 1368.55萬元。

問題：若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

參考答案：

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。

3.因?yàn)椋绻夷米叩姆课萦糜阡N售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

好了，以上就是2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》每日一練（十五）的全部內(nèi)容了，如果各位小伙伴還有不清楚的地方，可以進(jìn)入幫考網(wǎng)咨詢了解哦！