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單選題

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

1.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為( )。

【選項(xiàng)】                                                                                                       

A.比較法和收益法

B.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法

C.比較法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法;甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法。

2.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是( )。

【選項(xiàng)】

A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押;以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3.【題干】甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為( )。

【選項(xiàng)】

A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值

B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租收益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額

【答案】C

【解析】轉(zhuǎn)讓價(jià)值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租收益損失-貸款余額

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