一、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。
稅率由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。不過(guò)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會(huì)導(dǎo)致整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負(fù)增減的重要因素。
二、會(huì)計(jì)處理的變化
營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。
假設(shè)銷售商品房取得銷售收入1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：
借：銀行存款1000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加50
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅50
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加6
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅3.5
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加1.5
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1
營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：
借：銀行存款1000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入900.90
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）99.10
不考慮當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下：
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加11.89
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅6.94
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加2.97
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1.98