.綜合題，該土地位于繁華商業(yè)街，于2000年5月以有償出讓方式取得，但是獲得使用權(quán)是商業(yè)用地的最高出讓年限，并于2001年5月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓。經(jīng)濟(jì)耐用年限為35年，殘值率為5%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。
(2)當(dāng)時(shí)該寫字樓的造價(jià)是每平米3 000元，2001年5月至評估基準(zhǔn)日間，物價(jià)每年上漲2%。
(3)該被評估房地產(chǎn)，2019年1月訂約了2年期的租約，整幢出租月租金收入為3萬元。評估基準(zhǔn)日預(yù)計(jì)同類房地產(chǎn)年租金應(yīng)為1 000元/平方米;空置率為22%，房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)算;
(4)各年修繕費(fèi)以評估基準(zhǔn)日房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)算;各年保險(xiǎn)費(fèi)以房屋評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值的3‰計(jì)算;土地使用稅以每年每平方米2元計(jì)算。
(5)假設(shè)建筑物的還原利率為10%，土地還原利率為8%。
(6)該土地面積360平方米，建筑面積510平方米
試評估本例房屋基地在2019年5月的土地使用權(quán)價(jià)格。
[答案](1)房屋的重置成本=3 000*510*(1+2%)6=1 723 028.5元
(2)計(jì)算房屋現(xiàn)值
①房屋年貶值額
土地出讓總年限是商業(yè)用地的最高出讓年限40年(應(yīng)該記住155頁土地出讓年限的數(shù)據(jù))，但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時(shí)由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計(jì)算折舊應(yīng)該考慮殘值，所以
年貶值額=建筑物重置價(jià)(1-殘值率)/使用年限
=1 723 028×(1-5%)/35=46 767.92(元)
②房屋現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×6
=1 723 028-46 767.92×6=1 442 420.5元
(3)計(jì)算房地產(chǎn)總收入：
年租金總收入=1 000×78%×510=397 800(元)
(4)計(jì)算房地產(chǎn)年總費(fèi)用
①房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：
397 800×12%=47 736(元)
②管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)算：
397 800×3%=11 934(元)
③修繕費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)算
1 442 420.5×1.5%=21 636.3(元)
④保險(xiǎn)費(fèi)以房屋現(xiàn)值的3‰計(jì)算：
1 442 420.5×3‰=4 327.26(元)
⑤土地使用稅以每年每平方米2元計(jì)為：
2×360=720(元)
⑥房地產(chǎn)年總費(fèi)用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56(元)
(5)計(jì)算房地產(chǎn)凈收益
=397 800—86 353.56=311 446.44(元)
(6)求取土地純收益
①房屋年凈收益為：
1 442 420.5/(P/A.10%.29)= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86(元)
②土地純收益
=房地產(chǎn)的凈收益-房屋純收益
=311 446.44-153 946.86=157 499.58 (元)
(7)求土地使用權(quán)價(jià)格
評估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限是：40-7=33年
土地總價(jià)=157 499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%
=157 499.58×11.5139=1 813 434.41(元)
土地單價(jià)=1 813 434.41÷360=5 037.32(元)