收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法。
公式
凈收益每年不變收益為有限年期的公式
V：房地產(chǎn)價格
a：房地產(chǎn)年凈收益
r：折現(xiàn)率
n：剩余收益年期
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風險程度。