第四章 新建商晶房銷售相關(guān)制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對商品房預(yù)售管理、商品房現(xiàn)售管理、商品房買賣合同、新建商品房售后質(zhì)量管理、物業(yè)管理等內(nèi)容的了解、熟悉與掌握情況。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 商品房預(yù)售管理

一、商品房預(yù)售的條件

二、商品房預(yù)售許可

三、商品房預(yù)售合同登記備案

四、商品房預(yù)售監(jiān)管

五、違反商品房預(yù)售許可行為的處罰

第二節(jié) 商品房現(xiàn)售管理

一、商品房現(xiàn)售的具體規(guī)定

二、商品房銷售代理

三、商品房銷售中禁止的行為

四、違規(guī)銷售行為的處罰

第三節(jié) 商品房買賣合同

一、商品房買賣合同概述

（一）商品房買賣合同示范文本

1．商品房買賣合同示范文本修訂概況   2．商品房買賣合同的主要內(nèi)容   3．商品房買賣合同修訂主要強(qiáng)調(diào)的問題

（二）計(jì)價方式

（三）面積誤差的處理方式

（四）中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

（五）保修責(zé)任

二、商品房買賣合同糾紛案件審理的司法解釋

第四節(jié) 新建商品房售后質(zhì)量管理

一、新建商品房質(zhì)量保修管理

（一）房屋建筑工程質(zhì)量保修期限   （二）房屋建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任

二、工程竣工驗(yàn)收的程序

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任制度

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任要求   （二）對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理方式

四、住宅質(zhì)量保證和住宅使用說明制度

（一）住宅質(zhì)量保證書

1．內(nèi)容   2．保修項(xiàng)目和保修期

（二）住宅使用說明書的內(nèi)容

五、商品房交付使用管理

第五節(jié) 物業(yè)管理

一、物業(yè)管理概述

（一）物業(yè)的含義

（二）物業(yè)管理的含義

（三）物業(yè)管理的基本內(nèi)容

1．常規(guī)性公共服務(wù)   2．針對性的專項(xiàng)服務(wù)   3．委托性的特約服務(wù)

（四）物業(yè)管理的目的

（五）《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的基本法律關(guān)系

二、物業(yè)管理的相關(guān)制度

（一）業(yè)主大會制度

1．業(yè)主   2．業(yè)主大會   3．業(yè)主委員會

（二）管理規(guī)約制度

1．管理規(guī)約   2．臨時管理規(guī)約

（三）物業(yè)承接驗(yàn)收制度

1．物業(yè)承接驗(yàn)收的含義   2．物業(yè)承接驗(yàn)收的原則   3．物業(yè)承接驗(yàn)收應(yīng)移交的材料   4．物業(yè)承接驗(yàn)收的一般程序

（四）住宅專項(xiàng)維修資金制度

1．住宅專項(xiàng)維修資金概念、性質(zhì)和用途   2．住宅專項(xiàng)維修資金的交存   3．住宅專項(xiàng)維修資金的管理   4．住宅專項(xiàng)維修資金使用的一般要求   5．住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中的要求   6．住宅專項(xiàng)維修資金的過戶和返還

考試要求

1．掌握商品房預(yù)售條件和預(yù)售許可要求;

2．熟悉商品房預(yù)售合同登記備案;

3．熟悉商品房預(yù)售監(jiān)管;

4．掌握商品房現(xiàn)售的具體規(guī)定;

5．掌握商品房代理的要求;

6．了解商品房銷售中禁止的行為的規(guī)定;

7．了解違反商品房預(yù)售許可行為的處罰;

8．掌握商品房買賣合同示范文本的要求;

9．熟悉商品房買賣合同糾紛案件審理司法解釋的規(guī)定;

10．熟悉新建商品房售后質(zhì)量保修管理規(guī)定;

11．了解工程竣工驗(yàn)收程序和開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度;

12．掌握住宅質(zhì)量保證和住宅使用說明制度;

13．熟悉商品房交付使用管理的要求;

14．了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容;

15．熟悉物業(yè)管理的規(guī)約制度和承接驗(yàn)收制度;

16．掌握住宅專項(xiàng)維修資金制度。

第五章 房屋租賃相關(guān)制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房屋租賃概述、房屋租賃合同、商品房屋租賃管理規(guī)定、商品房屋租賃登記備案制度、其他房屋租賃管理等內(nèi)容的了解、熟悉與掌握情況。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房屋租賃概述

一、房屋租賃市場發(fā)展歷程

（一）住房制度改革以前：福利租房階段

（二）20世紀(jì)90年代：市場化租賃興起階段

（三）21世紀(jì)初期：保障性房屋租賃發(fā)展階段

（四）積極培育租賃市場，促進(jìn)專業(yè)化住房租賃市場發(fā)展階段

二、房屋租賃的概念及分類

第二節(jié) 房屋租賃合同

一、房屋租賃合同的概念及法律特征

（一）概念

（二）特征

1．轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)   2．諾成、雙務(wù)、有償合同   3．實(shí)行登記備案制度

二、房屋租賃合同的主要內(nèi)容

三、房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

（一）出租人的權(quán)利義務(wù)

1．出租人的權(quán)利   2．出租人的義務(wù)

（二）承租人的權(quán)利義務(wù)

1．承租人的權(quán)利   2．承租人的義務(wù)

四、多份租賃合同法律效力的認(rèn)定

五、房屋租賃合同的解除

（一）出租人單方解除   （二）承租人單方解除

第三節(jié) 商品房屋租賃管理規(guī)定

一、房屋租賃基本要求

（一）房屋依法可以出租   （二）租住面積符合規(guī)定   （三）簽訂書面租賃合同

二、房屋轉(zhuǎn)租基本要求

（一）轉(zhuǎn)租要求

1．須經(jīng)出租人書面同意   2．轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限

（二）轉(zhuǎn)租效力

三、房屋租賃中的禁止行為

（一）禁止將不符合條件的房屋出租

1．違法建筑   2．不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋   3．違反規(guī)定改變使用性質(zhì)的房屋   4．法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他房屋

（二）禁止提供“群租房”

（三）不得隨意提高租金

（四）禁止違法違規(guī)改建房屋

四、穩(wěn)定出租房屋租賃關(guān)系的特殊規(guī)定

第四節(jié) 商品房屋租賃登記備案制度

一、商品房屋租賃登記備案材料

二、商品房屋租賃登記備案辦理

三、商品房屋租賃登記備案證明

四、商品房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)

五、商品房屋租賃登記備案效力

第五節(jié) 其他房屋租賃管理

一、已購公房租賃管理

二、公共租賃住房管理

（一）公共租賃住房供應(yīng)對象

（二）公共租賃住房租金水平

（三）公共租賃住房租賃合同

（四）公共租賃住房合同終止

1．違法使用公共租賃住房   2．拖欠租金   3．期滿未申請續(xù)期   4．其他情形

考試要求

1．熟悉房屋租賃的發(fā)展歷程;

2．熟悉商品房屋租賃的概念與分類;

3．掌握商品房屋租賃基本要求;

4．熟悉商品房屋租賃合同的概念及法律特征;

5．掌握商品房屋租賃合同的內(nèi)容;

6，掌握房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù);

7．熟悉多份租賃合同效力認(rèn)定的要求;

8．掌握商品房屋租賃合同的解除;

9．掌握商品房屋租賃的基本要求;

10．掌握商品房屋租賃轉(zhuǎn)租的基本要求;

11．掌握商品房屋租賃禁止行為的規(guī)定;

12．掌握商品房屋租賃登記備案;

13．熟悉已購公房租賃管理。

第六章個人住房貸款相關(guān)制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對個人住房貸款政策、房地產(chǎn)抵押制度、住房公積金制度等內(nèi)容的了解、熟悉和掌握情況。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 個人住房貸款政策

一、個人住房貸款政策概述

二、近年來個人住房貸款政策的調(diào)整

第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押制度

一、房地產(chǎn)抵押的概念及特征

二、房地產(chǎn)抵押的主要類型

（一）一般房地產(chǎn)抵押   （二）在建工程抵押   （三）預(yù)購商品房貸款抵押   （四）最高額抵押

三、房地產(chǎn)抵押設(shè)定的條件

四、房地產(chǎn)抵押合同

五、房地產(chǎn)抵押估價

（一）對房地產(chǎn)管理部門的要求   （二）對商業(yè)銀行的規(guī)定   （三）對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的規(guī)定

第三節(jié) 住房公積金制度

一、住房公積金制度概述

（一）住房公積金的性質(zhì)

（二）住房公積金的特點(diǎn)

（三）住房公積金制度的作用

（四）住房公積金管理的基本原則

二、住房公積金繳存、提取和使用

（一）住房公積金繳存

1．住房公積金繳存   2．職工住房公積金的查詢和對賬

（二）住房公積金的提取和使用

1．住房公積金提取   2．職工住房公積金的使用

三、住房公積金個人住房貸款

（一）住房公積金個人貸款特征

（二）近年來有關(guān)住房公積金個人住房貸款政策

考試要求

1．熟悉個人住房貸款政策;

2．熟悉近年來個人住房貸款政策的調(diào)整;

3．掌握房地產(chǎn)抵押的概念及特征;

4．掌握房地產(chǎn)抵押的主要類型;

5．掌握房地產(chǎn)抵押設(shè)定的條件;

6．熟悉房地產(chǎn)抵押合同與房地產(chǎn)抵押估價;

7．了解住房公積金制度;

8．熟悉住房公積金繳存規(guī)定;

9．掌握住房公積金提取規(guī)定;

10．熟悉住房公積金使用規(guī)定;

11．了解住房公積金個人貸款特征;

12．熟悉近年來有關(guān)住房公積金個人住房貸款政策。